Рынок недвижимости, как относительно новая социально-экономическая реальность, с его особенностями и закономерностями, стал предметом изучения и научных дискуссий ведущих представителей национальной научной школы.
«Рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования».
Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.
Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала.
Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает: создание новых объектов недвижимости; передачу прав на недвижимость; установление равновесных цен на объекты недвижимости; эксплуатацию (управление) объекта недвижимости; распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования; инвестирование в недвижимость, выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:
• со сменой собственника:
куплю-продажу; наследование; дарение; мену; обеспечение исполнения обязательств;
•с частичным или полным изменением состава собственников:
приватизацию; национализацию; изменение состава собственников; внесение в уставный капитал; банкротство хоз. субъектов (с удовлетворением требований кредиторов);
• без смены собственника:
инвестирование в недвижимость; развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция) ; изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.; управление, эксплуатация; залог; аренду; передачу в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование; ренту; пожизненное содержание с иждивением; передачу в доверительное управление; страхование различных форм недвижимости.
Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости.
Рынок недвижимости как составная часть рыночного пространства обладает «классическими условиями» - экономическими спадами и подъемами (рис. 2.1).
Рис. 2.1. Цикличность развития рынка недвижимости
- спад на рынке недвижимости наблюдается при перенасыщении построенных зданий, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается и цены снижаются. Это рынок покупателя; 2 - поглощение созданных объектов недвижимости наступает после возрастания спроса и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости; 3 - новое строительство достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен. Это рынок продавца; 4 - насыщение рынка недвижимости, создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается.
В силу своей специфики рынок недвижимости носит ряд особенностей, представленных в табл. 2.1.
Таблица 2.1
Особенности рынка недвижимости
Признак |
Характеристика |
Локализация |
- абсолютная неподвижность - большая зависимость цены от местоположения |
Вид конкуренции |
- несовершенная, олигополия - небольшое число покупателей и продавцов - уникальность каждого объекта - контроль над ценами ограничен - вступление в рынок требует значительного капитала |
Эластичность предложений |
- низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается - спрос может быть очень изменчивым |
Степень открытости |
- сделки носят частный характер - публичная информация, часто неполная и неточная |
Конкурентоспособность товара |
- во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства - специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей |
Условия зонирования |
- регулируется гражданским и земельным законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и другого специального права - большая взаимозависимость частной и других форм собственности |
Оформление сделок |
- юридические сложности, ограничения и условия |
Стоимость |
- включает стоимость объекта и связанных с ним прав |
Другое по теме
Рынок черной металлургии
Актуальность работы. Черная металлургия охватывает весь процесс от
добычи и подготовки сырья, топлива, вспомогательных материалов до выпуска
проката с изделиями дальнейшего передела.
Значение черной металлургии заключается в том, что она служит
основой развития машиностроения (одна треть про ...